Piata imobiliara. Incotro?

postat de dracu in 2010-05-09 15:02

fiind direct interesat, atat intr-o potentiala vanzare, cat si intr-o cumparare, incerc sa ma tin la curent cu ce se mai intampla. si avand in vedere ca tot ce am castigat in ultimii 5 ani, si ceea ce voi castiga in urmatorii 1-2 se va indrepta tot in directia asta.

cred ca lucrul cel mai important e sa lasam la o parte maretele idei economice, manuale d-alea complicate, buble, bull trapuri si alte chestii. un sanatos “bun simt”, d-ala mostenit de la tarani, ar trebui sa fie suficient.

acu vreo 10 ani, in Romania, preturile erau extrem de mici. un apartament la mare, unde munceam io, era 3.000$. unu micut, de 2 camere. pe vremea aia aveam un salariu de 100$/luna.deci cam 30 de salarii. si nu erau cumparatori pe toate gardurile, va asigur de asta.

peste 8 ani, pe acelasi apartament am dat 33.000E. cand un salariu era cam 300-400 E, in aceeasi zona. deci cam 80-100 de salarii. iar lumea cumpara intr-o nebunie. cine cumpara? o parte erau cei care cumparau si acu 10 ani (in zona fiind marinari + ceva bucuresteni). iar ceilalti, mult mai multi, erau cei care castigau 400 – 1.000/luna. peste 1.000/luna deja ii numeri pe degete.
de unde aveau bani? fireste, un an sau doi de munca cu 1.000E/luna nu-ti permit sa economisesti 50.000E atat de usor. asa ca se imprumutau de la banci. care banci, in generozitatea lor, luau in consideratie pana si cele mai fanteziste venituri, cum ar fi orele suplimentare, drept venituri permanente.

astfel s-a ajuns ca, intreband un neam o chestie foarte simpla “cati dintre oamenii pe care ii cunosti N-AU imprumuturi la banci” raspunsul sa fie “TOTI AU”.

boon, deci cam prin 2008, tot romanu (i)responsabil avea macar un imprumut pe cap de familie. care credit de consum, care credit pentru masina, care pentru casa. ca o chestie, sunt inca singurul din neam care NU ARE MASINA.

deci, prin 2008 ne pali criza. si ne-a prins cu lumea indatorata cam la maxim, au inceput sa scada si preturile la case.
din 2008 incoace, in sectorul privat s-a umblat la salarii masiv. concedieri + scaderi de salarii la greu. aia de la stat n-au avut treaba, inca le-au crescut salariile.

acu ii pocneste la lingurica si pe bugetari. primul pas e ala cu 25% taiat la lovele. io unu pun pariu ca in urmatoarele 6 luni strangem si mai mult cureaua.
o buna parte din bugetari, aia cu salarii mai maricele (care nu-s tocmai putini), au si ei crede imobliare.
daca pana acu nu i-a chemat banca sa discute despre apartamentu pe care l-au luat, si a carui valoare a scazut cu 30-50%, e bine. doar ca ei au fost cam la limita cu creditul (totusi, sunt relativ putini bugetarii care au peste 2-3000E/luna), asa ca disparitia unui sfert de salariu o sa mai aduca o gasca de celoveci care n-o sa-si poata plati creditele. daca se mai lasa si cu concedieri de bugetari (probabil ca asta e pasul urmator), o sa se ingroase si mai mult randurile celor care n-o sa-si poata plati ratzile.

relansarea creditarii? aia s-ar baza pe cei nou intrati in categoria eligibila din 2008 incoace, oameni promovati, cu salarii marite. pentru ca cei care aveau deja in 2008, is deja datori la banca, dupa cum am zis.
deci fix pula doritori de credite noi. cateva mii in toata tara.

sa recapitulam situatia generala:
* de vreo 2 ani, in sectorul privat, se concediaza oameni si se micsoreaza salarii. chiar daca anumite firme n-au fost direct afectate de criza, TOTI au profitat de ocazie sa umble la salarii. ca deh, “e criza”.
* incepe prafu in sectoru bugetar. deocamdata, doar 25% scadere de salarii, foarte probabil concedieri pana la sfarsitul anului. d-alea serioase, de zeci de mii de oameni.
* amatori noi de credite (si care nu au, ori isi permit), cateva mii la nivel de tara.
* investitori noi in domeniul imobiliar in ultimii 2 ani: fix pula.
* imbatranirea accelerata a populatie, plus emigratia masiva a decreteilor (astia care practic is coloana vertebrala a economiei in momentul de fata). care nu, nu se intorc, somaju in Spania e inca mai mare decat salariul in Romania.
* in ultimul rand, si oarecum cinic, conditile proaste de trai ale pensionarilor. 15% reducere va ajuta la “reducerea numarului de pensii platite”, prin eliminarea fizica a pensionarului. nu va fi chiar genocid, da cre ca macar un 10% din pensionari o sa fie serios afectati de reducerea asta.

in concluzie, avem:
* reduceri de venituri
* inmultirea locuintelor disponibile (deces, emigrare, numar mic de tineri)
* credite date greu, scumpe, si pentru care oricum sunt putini solicitanti eligibili
* investitori din penis.
* economie care gafaie de criza acu. si foarte probabil ca o sa gafaie si mai tare. deocamdata nu sunt prea multe tari care se pot lauda “ete, am iesit din criza, ne merge brici”. eventual sunt multe care se auto-iluzioneaza cu asta.

avand in vedere conditiile expuse mai sus, parerea mea e ca ” cresterea preturilor in imobiliare” are in momentul de fata o ferma directie: IN JOS.
si ca va continua in directia asta cel putin vreo 5 ani. bine, poate nu asa de abrupt, nici nu cred ca o sa mai ajunga un apartament 3.000$ (daca ajunge, e clar ca suntem oti fututi la maxim, si aia 3.000$ ar fi o avere pentru 95% din populatie).

asa ca, sfat:
daca vrei sa vinzi, gandeste-te cat de tare iti arde buza.
daca e musai sa vinzi, scade 20% din pretul cel mai ieftin pe care il gasesti pentru o proprietata echivalenta, si continua scaderea pana gasesti cumparator. uita cat ai dat tu pe ea, uita ca pentru tine e casa in care s-a nascut primu copil, si alte cacaturi pe care cumparatoru nu da 2 bani, oricat de importante ar fi pentru tine.
stiu, e de cacat, o sa te oftici, da iti faci rost de banii aia pentru care iti arde buza asa de rau.

daca nu iti arde buza, si o pui la misto, ca poate apare fraieru care sa dea cat vrei, e ok.
daca iti permiti sa astepti un 10-15 ani fara sa te doara capu (ia in calcul si faptu ca, cel mai probabil anu asta, impozitu o sa se dubleze, daca nu mai rau). oricum, pe termen lung (10 ani), asteptati-va sa “ne integram in UE” si in ceea ce priveste impozitul pe locuinte. adica undeva in jur de 1%/an. pentru umanisti, daca ai un apartament evaluat la 50.000E, ar fi 500E/an. daca ai 2 apartament de genu asta, te-ai scos, ai de dat 1.000E/an impozitu.

deci, varianta pentru cumparatori:
* daca poti sa amani cumpararea, amana.
* daca nu vrei sa o amani, targuieste-te la sange, fii tigan de-a binelea, si incearca sa scoti bani cat mai putini din buzunar. peste un an de zile oricum ai fi platit mai putin. daca ai banu cash, cheama-l pe propretar, si pune-l sa dea ochi in ochi cu valiza cu banet. efectul e 99% garantat, mai ales daca il asteapta camatarii la usa. un discount de minim 20% e normal.

varianta pentru vanzator:
* daca nu-ti arde buza, nu te agita sa-l pui la vanzare, sperand ca apare un fraier ca sa iti dea carutza de lovele. ai sanse mai mari sa se indragosteasca Maria Basescu de tine, si sa divorteze pentru muianu tau de Base. nu faci altceva decat sa pierzi timpu, si p-al tau, si p-al altora. in 10-20 de ani, s-ar putea sa scoti un mic profit.
* daca te arde la lingurica, si vin camatarii sa isi recupereze banii, vezi care e cel mai mic pret de pe piata, mai scade un 20%. probabil ca la 30% reducere o sa vinzi proprietatea intr-un timp relativ decent (roaga-te sa aiba rabdare camatarii, totusi. daca n-au, mai scade.)

io, in momentu de fata, in pozitia de cumparator astept, iar in aia de vanzator nu ma agit sa scot la vanzare.

Citeste mai mult: Arhiva insemnari Mai 2010 >> Dracu – INTERZIS MINORILOR!!!

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s